Blog

Analyse beleggingsverbod – Artikel 17 lid 3 Wna (update)

Voor deze analyse filteren we de tuchtzaken op oriëntatiepunt ‘Artikel 17 lid 3 Wna’, het beleggingsverbod. Van de 2584 tuchtzaken blijven er dan 9 over. In de sectie ‘tuchtrecht in cijfers’ zetten we de gefilterde tuchtzaken en bevindingen uiteen, daarnaast onderzoeken we de grenzen van het beleggingsverbod voor onroerend goed.

Op 3 februari 2023 is deze analyse geupdate met data van 2022Q4.

Tuchtrecht in cijfers

Tussen 2001 en december 2022 zijn er 9 tuchtzaken waar de notaris een klacht heeft ontvangen over het mogelijk overtreden van het beleggingsverbod.

In onderstaande tabel staan de tuchtzaken op volgorde van datum, waarvan de eerste uitspraak dateert van 21 december 2006. In de tabel is onderscheid gemaakt tussen de verschillende type beleggingen die voorkomen in de tuchtzaken, deze zijn als volgt:

• onroerend goed voor eigen gebruik;
• onroerend goed voor aankoop kantoor;
• onroerend goed voor beleggingsdoeleinden;
• certificaten voor beleggingsdoeleinden.

Wat valt op:

• een overtreding van het beleggingsverbod leidt minimaal tot een berisping (de klacht van ECLI:NL:TNORSHE:2020:22 is in hoger beroep wel gegrond verklaard) en de opgelegde maatregelen lijken over tijd zwaarder te worden: van berisping naar berisping/ schorsing + boete;
• 7 van de 9 tuchtzaken vonden plaats bij Rechtbank Arnhem/ Leeuwarden;
• van de 8 onroerend goed gerelateerde klachten was het BFT in alle gevallen de klager; en
• het BFT lijkt meer aandacht te besteden aan het beleggingsverbod, in de afgelopen 5 jaar zijn 7 van de 9 klachten ingediend.

De grenzen van het beleggingsverbod voor onroerend goed

In de onderstaande vijf tuchtzaken is de klacht van het BFT gegrond verklaard en is minimaal de maatregel berisping opgelegd. De vijf tuchtzaken hebben gemeenschappelijk dat door de (kandidaat-)notarissen is belegd in onroerend goed.

• ECLI:NL:TNORARL:2019:54
• ECLI:NL:TNORSHE:2020:22 (na uitspraak HOF)
• ECLI:NL:TNORARL:2022:29
• ECLI:NL:TNORARL:2022:30
• ECLI:NL:TNORARL:2022:31

De conclusie die volgt uit deze uitspraken is dat het aanhouden van onroerend goed ten behoeve van commerciële exploitatie (verhuur aan derden) onder het beleggingsverbod valt en dat de volgende punten daar geen uitzondering op zijn:

• participeren in de onroerend goed maatschap van de familie;
• onroerend goed aanhouden als oudedagsvoorziening;
• onroerend goed verkregen vanuit een nalatenschap; en
• onroerend goed gekocht voor de kinderen verhuren aan derden.

Daarnaast volgt uit ECLI:NL:GHAMS:2021:1835 dat het niet uitmaakt in hoeverre de notaris het beheer uitbesteedt. “Ook dan blijft staan dat de notaris uiteindelijk zelf de belangrijke beslissingen over dat beheer neemt met inbegrip van het onderhoud of de verkoop van een of meer appartementen, dat hij zelf gerechtigd is tot de huurinkomsten of de verkoopopbrengst daarvan en dat hij zelf alle risico's loopt die kunnen zijn verbonden aan de eigendom van registergoederen. (…) Voor iedere notaris in Nederland geldt dat de schijn van partijdigheid en afhankelijkheid vermeden moet worden.”

In ECLI:NL:TNORARL:2022:29 wordt benadrukt dat artikel 17 lid 3 Wna niet enkel dient ter bescherming van de klanten van de notaris, maar ziet op het volledige publieke belang: het gaat niet alleen om het voorkomen van een concrete situatie van belangenverstrengeling waarbij een cliënt van de notaris betrokken zou kunnen raken, maar ook om het voorkomen van de schijn van partijdigheid en afhankelijkheid die gewekt wordt wanneer de notaris, die openbaar ambtenaar is, zich anders dan incidenteel, als vastgoedverwerver en -aanbieder op de vastgoedmarkt begeeft.

Maar wat kan dan wel? Hier is het BFT duidelijk in, want in ECLI:NL:TNORSHE:2020:22 stelt het BFT: “Het is de notaris alleen toegestaan om betrokken te zijn bij vastgoedtransacties ten aanzien van de eigen woning, de eigen kantoorruimte, een tweede woning of een woning voor de kinderen.”

In ECLI:NL:TNORARL:2022:13 doet zich een uitzonderingssituatie voor. De notaris heeft een pand aangekocht om kantoor te vestigen, maar in het pand bevinden zich ook zes appartementen die worden verhuurd. Ondanks de verhuur van de zes appartementen wordt de klacht van het BFT ongegrond verklaard. In de uitspraak staat: “Voldoende aannemelijk is geworden dat de notaris het pand waarin zij haar praktijk uitoefent enkel kon aankopen door daarboven de appartementen te realiseren. Dat zij handelt in appartementsrechten of de intentie heeft dit te gaan doen is niet gebleken. (…) Er is (red.) niet gebleken van feiten of omstandigheden waaruit zou kunnen volgen dat het bezit en de verhuur van de appartementen in dit geval op enigerlei wijze de onafhankelijkheid of de onpartijdigheid van de notaris beïnvloedt of kan beïnvloeden of dat de eer of het aanzien van het ambt hierdoor wordt of kan worden geschaad.”